서울 도심의 역사적 중심지인 종묘 인근 세운4구역이 고도제한을 완화받아 최대 140m 높이의 초고층 건물 개발이 가능해지면서 논란이 확산되고 있습니다.
문화재 주변의 건축물 높이를 제한하던 규제가 사실상 해제되면서, ‘도심 재생’과 ‘역사경관 보존’을 둘러싼 사회적 갈등이 다시 불붙은 상황입니다.
종묘 인근 고층개발 추진 배경
세운상가 일대를 포함한 세운재정비촉진지구(세운지구)는 서울시가 2006년부터 도시재생을 추진해온 지역입니다.
낙후된 상권과 노후 건물, 공실 문제를 해결하기 위해 민간 중심의 재개발이 추진됐지만,
종묘·창덕궁 등 유네스코 세계유산 주변이라는 이유로 건축물 높이 제한(고도제한)이 엄격하게 적용되어 왔습니다.
그러나 최근 법원 판결과 행정조정 결과를 통해 세운4구역(종묘에서 약 300m 거리)에 한해
기존 90m 제한이 140m까지 완화되면서 초고층 개발이 허용되었습니다.
이로 인해 문화재 경관 보호를 위한 ‘종로 스카이라인 규제’가 사실상 의미를 잃었다는 지적이 제기되고 있습니다.
고도제한 완화 내용 및 법적 근거
서울시는 2022년 「서울특별시 도시계획 조례」 개정을 통해
‘도시정비형 재개발 구역은 역사문화환경 보존구역에서 제외할 수 있다’는 조항을 신설했습니다.
이에 따라 종묘에서 일정 거리 이상 떨어진 세운4구역은 경관심의 대상에서 제외,
건축심의만으로 고층건물 건축이 가능해졌습니다.
결국, 2025년 10월 서울고등법원은 “해당 구역의 건축허가를 취소할 이유가 없다”며 개발사 측의 손을 들어주었습니다.
이 판결 이후 서울 종로 일대의 다른 재개발 구역도 동일한 완화 조치를 요구하는 분위기가 확산되고 있습니다.
찬성 입장 : 노후지역 재개발과 경제 활성화
찬성 측은 이번 결정을 “낙후된 도심을 살리는 계기”로 평가하고 있습니다.
- 세운상가 일대는 오랜 기간 재개발이 지연되어 상권이 쇠퇴하고, 공실률이 높아졌습니다.
- 고층건물 허용으로 주거·업무·상업 복합단지 조성이 가능해져 지역경제 활성화가 기대됩니다.
- 시민 접근성이 높아지고, 세운대로를 중심으로 도심 일자리 창출 효과도 예상됩니다.
또한 서울시는 “개발로 확보되는 공공기여 공간을 통해 종묘 인근의 보행로·공원 등을 개선하겠다”고 밝혔습니다.
반대 입장 : 세계유산 경관 훼손 우려
반면 문화재청과 일부 시민단체는 이번 결정이
“종묘의 세계유산 등재 근거 중 하나인 역사경관을 훼손할 수 있다”며 강하게 반발하고 있습니다.
- 종묘 제례와 제례악은 세계문화유산이자 국가무형문화재로, 전통 의례의 공간적 상징성이 중요한 가치로 평가됩니다.
- 초고층 건물이 세워질 경우, 종묘 제례가 열리는 제정일의 햇빛 경로(일조권)가 차단될 가능성도 지적됩니다.
- 이미 북촌·세운지구 등 도심 지역에서 고층화가 가속화되면서, 서울의 역사적 도시경관이 급속히 변하고 있다는 우려도 나옵니다.
특히 시민단체 ‘문화도시연대’는 “140m 건물은 종묘 담장 뒤에서 솟아오르는 스카이라인을 만들어,
경관 훼손의 상징적 사례가 될 수 있다”며 법적 대응을 예고했습니다.
제도적 쟁점과 행정 논란
이번 사안은 단순한 건축 인허가를 넘어,
도시계획 조례의 개정이 문화재 보호법·도시재정비법과 충돌하는지에 대한 법적 논란으로 확산되고 있습니다.
문화재청은 “경관심의 제외는 문화재보호법 위반 소지가 있다”고 주장하며,
서울시에 조정 요청 공문을 보낸 상태입니다.
한편 서울시는 “유네스코 세계유산의 경계구역 외부에서 진행되는 개발이며,
시민 편익을 우선한 균형 있는 도시정비정책”이라며 정당성을 강조하고 있습니다.
향후 전망과 남은 과제
전문가들은 이번 사례가 향후 서울 도심 재개발의 **‘가이드라인 기준점’**이 될 것으로 보고 있습니다.
- 법원 판결을 근거로 다른 구역도 규제 완화를 요구할 가능성이 높습니다.
- 반면 문화재 주변 경관 관리 기준이 약화되면 도시의 역사적 정체성 상실로 이어질 수 있습니다.
서울시는 향후 문화재청과 협의체를 구성해
경관영향평가 제도 강화 및 공공기여 확대 방안을 마련하겠다고 밝혔습니다.
결국 이번 논란은 “개발과 보존, 어느 쪽을 더 중시할 것인가”라는 도시정책의 근본적 질문으로 귀결되고 있습니다.
결론 : 도시의 미래, 균형이 답이다
‘종묘 인근 고층건물 개발규제 완화’ 논란은
단순한 건축 인허가 문제가 아닌, 서울 도심의 미래 방향성을 결정짓는 중요한 분기점입니다.
경제 활성화와 도시 경쟁력 강화도 중요하지만,
서울만의 역사적 경관과 문화유산 가치를 지켜내는 일 역시 결코 소홀히 할 수 없습니다.
도시의 얼굴은 개발로만 만들어지지 않습니다.
“과거와 미래가 공존하는 균형 잡힌 도시”,
그 해답을 찾는 것이 지금 서울시와 시민 모두에게 주어진 과제입니다.
"부동산, 주식 쫓다 망해" 85세, 끔찍한 노후 피하기 위한 3가지 핵심 조건
“은퇴 후에도 수익을 내야죠.”“노후엔 부동산 월세나 배당주 하나쯤 있어야 안심되죠.”이런 말, 많이 들어보셨죠? 하지만 실제 은퇴자들의 노후를 들여다보면, 부동산·주식 투자로 인해 고
postallinfo.com
의사 추천 하루 5분 건강 루틴, 꾸준히 하면 병원비 아낄 수 있어요
“요즘 병원비 너무 비싸서 감기도 무섭다”는 말, 진료실에서 자주 듣습니다.30년차 의사인 김모씨 역시 환자들이 병원에 덜 오면 좋겠다고 생각합니다. 아이러니하게도, 오랜 의사 생활을 하
postallinfo.com
20년 치과의사가 자녀에게만 알려주는 양치의 순서, 딱 하나만 기억하세요
“양치 열심히 했는데 왜 또 충치가 생기죠?”치과를 찾는 환자들 중 절반 이상은 이렇게 말합니다. 그런데 실제로는 대부분 양치를 ‘열심히’ 하긴 해도 ‘제대로’ 하지는 않습니다. 20년 경
postallinfo.com
"이 숫자는 절대 안 나와" 통계학 박사가 말하는 3가지 로또 당첨 공략법
매주 수백만 명이 한 줄의 희망을 꿈꾸며 사는 로또.하지만 1등 당첨 확률은 800만 분의 1,그 희박한 가능성에도 불구하고 로또를 사는 사람들은 끊이지 않습니다. 통계물리학자 김범준 교수는 로
postallinfo.com
"몰랐다가 손해 봅니다" 부모님 돌아가신 후 꼭 해야 할 3가지 비밀
부모님이 돌아가시는 일은 감정적으로 큰 충격을 주는 사건입니다. 그런데 그 슬픔에 잠겨 행정처리와 세무 절차를 놓쳐버리는 순간, 수천만 원의 손해와 법적 문제를 떠안게 될 수 있습니다. 20
postallinfo.com