부동산 전세 계약 시 꼭 알아야 할 필수 사항(+체크리스트)

부동산 전세 계약 시 꼭 알아야 할 필수 사항

전세 계약은 큰 금액이 오가는 만큼 신중한 접근이 필요합니다. 처음 전세 계약을 하려는 분들이라면 더욱 꼼꼼하게 확인해야 하는 부분이 많습니다. 이번 글에서는 전세계약서 작성부터 계약 시 주의사항까지 처음 전세를 알아보는 분들을 위해 쉽게 설명해드리겠습니다.

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1. 전세 계약이란?

 

전세는 보증금을 한 번에 지불하고 일정 기간 동안 월세 없이 거주하는 임대차 계약을 의미합니다. 계약이 종료되면 보증금을 돌려받는 것이 기본 원칙이죠.

✅ 전세와 월세의 차이점

• 전세: 일정 금액(보증금)을 한 번에 지불 → 계약 종료 시 보증금 반환
• 월세: 보증금 일부를 내고 매달 일정 금액의 월세를 지불

전세는 초기 비용이 크지만 월세 부담이 없고, 보증금을 돌려받을 수 있다는 장점이 있습니다. 반면, 집값 하락이나 깡통전세 등의 위험 요소가 있기 때문에 신중한 계약이 필요합니다.

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2. 전세 계약서 작성의 중요성

 

전세계약서는 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간의 법적 관계를 명확히 하기 위해 반드시 작성해야 하는 문서입니다. 계약서를 제대로 작성하지 않으면 추후 분쟁이 발생할 가능성이 높아집니다.

📌 계약서 없이 구두 계약을 하면 어떤 문제가 생길까?

• 계약 조건에 대한 분쟁 발생 시 법적 증거가 부족함
• 보증금 반환, 계약 종료 조건 등을 명확하게 설정하기 어려움
• 임대인이 일방적으로 계약 조건을 변경할 위험

따라서 계약서는 반드시 작성하고, 공증이나 확정일자를 받아두는 것이 중요합니다.

만약 구두로 계약을 할 경우엔 꼭 녹음을 해 두시는것을 추천드립니다.

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3. 전세계약서 필수 항목

 

전세 계약서를 작성할 때 꼭 포함해야 할 항목은 다음과 같습니다.

✅ 기본 정보

• 임대인(집주인) 및 임차인(세입자)의 성명 및 연락처
• 임대할 부동산의 주소 및 면적

✅ 보증금 및 계약 기간

• 보증금 금액과 지급 일정 (계약금, 중도금, 잔금)
• 계약 기간 (보통 2년)

✅ 관리비 및 기타 비용

• 전기세, 수도세, 가스비, 인터넷 비용 등 관리비 부담 주체

✅ 계약 종료 및 보증금 반환 조건

• 계약 기간 종료 후 보증금 반환 시기
• 중도 해지 시 위약금 조건

✅ 특약 사항

• 전입신고 및 확정일자 필수
• 계약 후 수리 및 유지보수 책임 (누가 부담할 것인지)
• 임대인의 세금 체납 시 계약 해지 가능 여부

계약서에는 추후 문제가 될 수 있는 내용을 최대한 자세히 포함하는 것이 중요합니다.

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4. 전세계약 시 유의사항

 

전세계약을 할 때 아래 사항들을 반드시 체크해야 합니다.

✅ 등기부등본 확인

• 해당 주택의 실제 소유자가 계약 당사자인지 확인
• 근저당(대출), 압류, 가압류 등의 설정 여부 확인

✅ 권리침해 여부 확인

• 집주인의 세금 체납 여부 (세금 체납 시 집이 경매로 넘어갈 위험)
• 전세가율 확인 (전세가율이 높을 경우 깡통전세 위험)

✅ 계약 전 실거주 여부 확인

• 실제로 집이 있는지 방문하여 확인
• 누수, 곰팡이 등 문제가 없는지 체크

이 외에도 계약 전 집주인과 임대 조건을 충분히 협의하고 공인중개사를 통한 계약 진행이 안전합니다.

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5. 계약서 작성 및 검토 체크리스트

 

📌 계약 체결 전 필수 점검 사항

✅ 등기부등본 열람 – 실제 집주인이 맞는지 확인
✅ 보증금 반환 조건 확인 – 중도 해지 시 위약금 조항
✅ 관리비 및 공과금 부담 주체 확인
✅ 확정일자 받기 – 계약 후 동사무소에서 확정일자 등록

계약서 검토는 공인중개사와 함께 하는 것이 가장 좋습니다.

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6. 전세사기 예방 꿀팁

 

최근 깡통전세 및 전세사기 피해가 증가하고 있습니다. 사기를 예방하려면 다음과 같은 방법을 숙지하세요.

✅ 깡통전세 방지법

• 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 80% 이상이면 위험!
• 해당 지역의 시세를 확인하고, 주변 전세가율을 비교하세요.

✅ 계약 전 필수 확인 사항

1. 집주인 신분 확인 – 계약 상대가 실제 소유자인지 검증
2. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 – 가입 가능하다면 더욱 안전
3. 특약사항 명시 – 세금 체납 시 계약 해지 조항 추가
4. 공인중개사 등록 여부 확인 – 허위 매물 방지

✅ 임대차보호법 활용

전세보증금을 보호받기 위해 반드시 전입신고 및 확정일자를 받아두세요. 그래야 법적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.

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마무리: 안전한 전세 계약을 위한 마지막 체크리스트

 

✔️ 계약 전 등기부등본 확인
✔️ 보증금 반환 및 중도 해지 조항 명확히 하기
✔️ 관리비 및 기타 비용 부담 주체 확인
✔️ 확정일자 등록 필수!
✔️ 전세보증보험 가입 고려

 

전세 계약은 신중하게 진행해야 합니다. 꼼꼼하게 체크하고, 안전한 계약을 진행하세요! 😊