아파트 옥상 출입과 개방 규정 총정리(공용부분 사용 기준)

 

 

아파트 생활을 하다 보면 꼭 한 번쯤은 “옥상 출입은 가능한가?”, “공동 옥상에서 개인 용도로 활용해도 될까?” 같은 의문이 생깁니다. 특히 일부 주민이 텃밭을 가꾸거나 빨래를 널어두는 사례가 있는데, 이런 행위가 과연 허용되는 것인지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 이번 글에서는 아파트 옥상 출입과 개방 여부, 법적 기준과 실제 판례까지 정리해 보겠습니다.

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1. 옥상은 누구의 소유일까?

아파트 옥상은 「공동주택관리법」과 「집합건물법」에 따르면 공용부분으로 분류됩니다. 다시 말해 특정 세대가 독점하거나 전유할 수 없는 공간이며, 입주민 전체가 공동으로 관리·이용해야 하는 부속 시설이라는 의미입니다. 옥상에는 방수층과 배수시설, 기계실 등이 설치되어 있어 건물 안전 유지와 관리 목적으로 운영되는 것이 원칙입니다.

 

따라서 특정 세대가 개인 용도로 장기간 사용하는 것은 법적으로 문제가 될 수 있습니다.

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2. 옥상 출입은 반드시 허용해야 할까?

관리사무소가 옥상 출입을 막는 것이 정당한가를 두고 입주민 사이에서 논란이 생기곤 합니다. 하지만 법률상 “옥상을 주민에게 개방해야 한다”는 의무 규정은 없습니다. 오히려 추락 사고나 방화, 안전사고의 위험 때문에 많은 단지에서 출입을 제한하고 있습니다.

다만, 입주자대표회의를 통해 관리규약을 제정한다면 제한적 개방이 가능합니다. 예를 들어:

• 소방훈련·대피 훈련 시 일시 개방
• 안전펜스나 CCTV 설치 후 정해진 시간대만 허용
• 관리사무소의 감독 아래 제한적 이용

이처럼 합의된 규정이 있으면 법적 문제 없이 개방할 수 있습니다.

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3. 옥상 텃밭, 빨래 건조, 무단 점유 사례

• 텃밭 조성
  흙이나 화분을 가져다 놓아 채소를 키우는 경우가 있는데, 방수층 손상과 배수구 막힘, 누수 위험이 크기 때문에 관리사무소에서 철거 조치를 요구할 수 있습니다.
• 빨래 건조
  난간이나 펜스에 빨래를 널면 강풍으로 인한 낙하 사고 위험, 미관 저해 문제가 발생할 수 있습니다. 법적으로 직접 금지된 것은 아니지만 관리규약 위반으로 제재를 받을 수 있습니다.
• 무단 점유
  옥상에 평상을 두거나 창고처럼 사용하는 행위는 명백히 공용부분 침해에 해당합니다. 이 경우 관리주체가 원상복구를 명령할 수 있으며, 장기적으로는 손해배상 청구 대상이 될 수도 있습니다.

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4. 법적 근거와 판례

• 「공동주택관리법」 제2조: 옥상은 공용부분에 포함됨
• 「집합건물법」 제10조: 공용부분은 구분소유자가 공동으로 사용
• 대법원 전원합의체 판결(2020다220744, 2020.5.21): 공용부분을 특정인이 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하면, 다른 구분소유자에게 손해가 발생한 것으로 보고 부당이득 반환 책임을 인정

즉, 옥상은 사적 공간으로 전환될 수 없고, 개인적 사용은 법적으로 제재받습니다.

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5. 관리규약을 통한 분쟁 예방

옥상 출입이나 사용 여부는 결국 관리규약으로 정리하는 것이 최선입니다. 대표적인 규정 방식은 다음과 같습니다.

• 원칙적으로 폐쇄하되, 비상 상황 시 개방
• 정기 점검이나 대피 훈련 때만 개방
• CCTV·안전펜스 설치 후 주간 시간대 한정 출입 허용

이처럼 명확히 규정해 두면 불필요한 갈등을 크게 줄일 수 있습니다.

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✅ 마무리

아파트 옥상 출입은 주민의 편의보다 안전과 건물 관리 목적이 우선됩니다. 텃밭, 빨래 건조, 무단 점유 등은 모두 불법 사용으로 볼 수 있으며, 실제 판례에서도 철거·사용금지·부당이득 반환 책임이 인정되었습니다.

 

따라서 옥상 개방 문제는 관리사무소와 입주민이 협의해 관리규약으로 명확히 정리하는 것이 가장 바람직합니다.